奥淇宏盛云客汇 美国购置房产 产权归谁拥有？

本期【奥淇宏盛云客汇】再次请来了知名华人律师George Gao 郜鹏为大家详细解读美国各州产权的区别，各州持有产权的方式以及非美国人在产权方面要注意的问题。

同时，郜律师也会为大家解读美国各州不同的产权持有形式带来的法律及税务影响。

产权分类

美国房地产产权称为Real Property Title, 是指房产持有人对该房产的合法所有权，包括拥有权，控制权，派出权，享受权和处置权。主要有一下产权形式：

• 永久绝对 – fee simple

• 有限期限- life estate (信托)

• 租赁-产权和使用权（租约）

• 抵押-mortgage 和 deed of trust (lien)

美国房地产法遵循英美法系，拥有长久的历史和案例， 绝对不可分割的产权和认定唯一性（inalienable rights & uniqueness）是其特性。除此之外，外国人，未成年人可以直接持有。

房地产产权的获得

美国房地产产权的获得方式也非常的丰富，包括：

• 买卖

• 赠予继承

• 转让补偿/法院判决（adverse possession）

地契（Deed）是新屋主所拥有房产的证明，上面会包含三个方面重要的资料：1、房产卖主（Grantor）和买主（Grantee）的姓名；2、房产的详细描述；3、房产权的转移经过。地契需要在各县进行公开的记录。房地产的产权是包括土地和其上面的房子，在买卖时为了保障产权，还需购买title insurance，买房还需要注意是否有租约，Easement 和社区费。政府也可以征用房屋产权并给予补偿。

美国房屋产权的持有形式

美国房屋产权方式分为个人持有及共同持有：

【个人拥有 Sole Ownership】- 是指在法律上未婚男士或女士或已离婚男士或女士，或虽然已婚男士或女士，希望以个人名义拥有产权。外国个人持有会有高税负以及转让传承问题。

【多人拥有 Co-Ownership】

•份额合有 Tenancy in common：在共有权之下各自拥有其不可分割的个人利益，每一共有人拥有其个人的一份利益，而在这共有人死亡后，利益可置于其继承人名下

•同时等份合有 Joint Tenancy：由二人或以上所平均拥有

•夫妻共同产权Tenancy by the entirety ：只适用于合法夫妻，夫妻视为一个整体，共同持有房产的所有权。其中一方去世，另一方即成为独立的产权持有人，不需要遗产认证程序。

•婚后共同财产 Community Property：夫妻按照50/50的比例均分产权，必须双方一致同意才可转让或出售房产。带未亡人权益的婚后共同财产再一方去世后不需走遗产流程，另一方自动获得完全产权。目前仅在Arizona, California, Nevada, Texas 和Wisconsin实行

【其他拥有形式】

• 公司持有

• 信托持有

• 代持 – 不推荐

• 孩子持有

美国房屋产权的转让

主要分为有偿转让，也就是普通房屋买卖交易，无偿转让，也就是赠予。普通房屋买卖需要交易双方聘请经纪人，在办理过户的时候签字即可，会产生交易税，如果房产是用来投资，还会涉及到资本增值税。无偿转让，手续上要比有偿转让容易很多，赠予人在房契赠予文件上签字，然后赠予双方在交易税单上签字，就可以完成。

地产相关税务

主要包括每年地产税(1%-3%)，收入税，增值税 （1031交换）， 买卖的transfer tax, 赠予遗产税。房屋每年是会增值的，因而就涉及到了一个Step-up basis即成本垫高税法。

• 个人持有：去世时房屋的成本价值会被“垫高”；

• 多人共同持有：部分“垫高”，除非是Community Property

• 去世后继承，由于有step-up basis, 因而可以免除增值税

• 1031交换也可免增值税

当房产拥有人将美国房产赠予他们时，会产生赠与税的问题。根据美国联邦税法的固定，赠与税的免税额分为年度免税额和终生免税额，年度免税额是按照每个受赠人计算的。

对于美国公民身份的夫妻之间财产赠予无限免税，但如果受赠的配偶不是美国公民，2020年度的免税额为$15,000, 而终身免税额为$1158万。但是对于非美国税务居民，遗产税免税额比较低，仅为$60,000。

地产信托

地产信托包括我们熟知的：

•房地产信托基金（REITs）

•个人可撤销和不可撤销信托等。可撤销和不可撤销信托可以起到避免法庭认证，财产保障以及避免遗产税的作用。把房产放入可撤销信托中不会改变房产之前的属性。

• 此外Transfer on death deed也可以避免法院的程序 ，通过此种方式您可以选择在您过世后转移您房产的受益人。

•Power of Attorney– 可以授权某个人帮您管理房产，房主去世后，此效力便会失效。

未来美国税务可能的变化

最后，关注未来美国税务的变化对于保护我们的利益也可以起到保护的作用：

• 去世时财产不再有Step-up basis

• 遗产税77%，免税额变为$3.5M （40%， $11.5M）

• 个人所得税变为39.5% （37%）

• 资本利得税39.6% （23.8%）

• 社会安全税在$400,000万以下都要缴税 （$125,000）

• 公司所得税变为28% （21%）

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（图文由美国奥淇宏盛提供）

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