维加斯富裕社区租金降 低收社区涨

女议员称所在地区居民每月一半工资花在租金上 收入远低于33,363 美元的中位收入

根据内华达大学拉斯维加斯分校(UNLV)利德房地产中心的一项新研究，维加斯的低收入租房者正因罕见的市场现象而感到痛苦。

该研究中心主任肖恩·麦考伊主导的这项最新公寓市场趋势报告显示（该报告的数据来自穆迪分析），租金主要在山谷中较富裕的社区下降，而在该市较贫困的地区则是上涨或保持停滞。

报告显示，从 2022 年第四季度到今年第一季度，拉斯维加斯谷 2,114 美元或更高的租金下降了 6.7%。 另一方面，每月 815 美元以下的租金同期下降了 0.68%。

麦考伊表示，2023 年绝对是一个转变。 通货膨胀和高利率已经影响了统计数据上极其令人困惑的房地产市场，他表示，看待这个问题的最佳方式是通过租户的视角。

他说：“当租户的剩余收入紧张时，他们可能会倾向于从高价租金转向低价单位。如果是这样，‘高价’公寓的租金可能会下降，而‘低价’公寓的租金可能同时下降幅度较小，根本不下降，甚至可能上升。”

尽管该数据仅关注一个季度到下一个季度的价格变化，但麦考伊表示，与之前相比，2021 年至 2022 年所有社会经济人口的租金率发生了统一变化，但去年季度环比下降。

代表租金上涨的第六区内华达州立法机关女议员桑德拉·萨默斯-阿姆斯特朗表示，她处于这个问题的最前线。 萨默斯-阿姆斯特朗上周前往北拉斯维加斯法院，在驱逐保护取消两个月后，许多人正在分发驱逐通知。

“简单的答案是，人们因为收入跟不上而被高价淘汰，”她说。 “我多年前就听到过一直萦绕在我的脑海里的一句话：‘贫穷的代价是高昂的。’”

萨默斯-阿姆斯特朗表示，内华达大学拉斯维加斯分校这份研究中最令人关切的，也是她在她所在地区看到的“无过错”驱逐，即房东提高社区租金以利用市场带来的利润，由于业主知道市场火热，租金大幅上涨，因此终止租约。

她说，她所在地区的一些人每月工资的一半都花在租金上，而且几乎所有人的收入都远低于拉斯维加斯个人的中位收入（33,363 美元）。

“这意味着他们离付不起房租只有一步之遥。 这些人有工作，每天努力工作，但收入却跟不上。”她说，

麦考伊表示，在经历了疫情期间房屋销售的疯狂以及价格和租金的飙升之后，现在房地产市场似乎正在恢复正常，但有些“不稳定”正在发生。 例如，美国的房价中位数五个月来首次上涨，然而，拉斯维加斯的房价却是全国 19 个房价下跌的大都会之一，这显示出地区和全国趋势之间的二分法，部分原因是房价上涨。

麦考伊报告的另一个要点是，从 2022 年最后一个季度到现在，拉斯维加斯主要由白人居民居住的地区的租金平均下降了 3.24%，而以非裔为主的社区的租金平均下降 1.4%。

麦考伊表示，他明确指出这项研究并不暗示种族歧视，但指出拉斯维加斯谷某些社区之间存在明显差异。

“当你考量族裔时，有两种类型的工作，一种是关注种族歧视的工作，另一种是关注种族差异的工作，”他解释道。 “这是两种完全不同的事情。 种族歧视是指房东说‘我有两个申请人，一个是白人，一个是非裔，我会尝试向非裔收取更多费用。’”

麦考伊表示，有几种机制可以帮助遏制这种现象，并使拉斯维加斯恢复到更健康的租赁市场，其中有一种类型的住房可以提供帮助。

“租金下降最有力的推动因素之一是新多户住宅开发项目供应的增加。”他解释道。 “数据显示，低收入社区的租金普遍下降，而这些社区的新公寓供应量大幅增加。此外，这些下降与我们在高收入社区看到的租金下降水平相似。相比之下，在新的多户住宅建设有限的低收入社区，租金普遍停滞不前，在许多情况下还上涨。”

萨默斯-阿姆斯特朗表示，立法者试图在本立法周期采取措施帮助租房者，其中包括一项旨在帮助租房者、允许在地方政府分发租金援助时暂停驱逐的法案，但该法案被州长乔·隆巴多(Joe Lombardo)和其他一些人否决了。

“所以作为一名立法者，我感到非常失望和受伤，”她补充道。 “我们受到否决程序的阻碍，我们尝试过，但无论我们如何努力，都无法获得任何进展。因此，我希望在此期间会有一些可以帮助人们的本地解决方案。 但我们现在面临一个重大问题。”

维加斯的新公寓供应量大幅增加，是造成租金下降的原因之一