西班牙《新住房法》对房东、租户有哪些影响？占房者又如何处理？

.4月27日（本周四）下午14:35时，《新住房法》以176票赞成、167票反对和1票弃权的结果最终通过，并将于今年5月大选前正式开始实施。

.新法有利于租户及占房者，大房东和投资者将遭受影响。西班牙交通部长Raquel Sánchez表示，这是迈出了“历史性的一步”。

编译：洋仔       责编、美编：菁楠

根据欧盟统计局的数据，在西班牙，2/3的34岁以下年轻人与父母同住，住房和租金价格是造成这种情况的主要原因。

为解决这个问题，政府与其两个合作伙伴ERC和EH Bildu商定了新的住房法，旨在规范房地产行业不同领域的行为，例如对住房援助、驱逐监管以及“紧张地区”租金限制等措施。经两年多的谈判，于4本周四获得国会批准。与2022年初部长会议提出的内容相比，此次批准的新法包含了几处重大变化。

【房租将不再与消费物价指数(CPI)挂钩】

一年多以前，面对通货膨胀，政府批准了一项皇家法令，以防止目前的租金合同在随着消费物价指数的变动而上涨。为了实现这一目标，他们对租金合同的增长设定了2%的上限。

现在，新住房法规定，从2024年开始这一限制将被设定为3%。同时，从2025年开始，将使用一个新创建的指数，其计算方法正在探讨中，但肯定的是，未来房租将不再与消费物价指数挂钩。

【对驱逐和擅自占地情况的处理将保护“弱势群体”】

驱逐和擅自占地（OKUPA）是西班牙最令人深恶痛绝的现象之一，这次的新法中也包含了针对这一现象的规定。

新法的最后第五条规定中，有包括“改进对弱势情况下的驱逐程序的管理。”

新法规定“今后无需房东和租户同意，主管公共行政部门将决定驱逐占房者的流程和时间，暂停驱逐程序的截止日期延长至对自然人2个月，对法人4个月（以前为1个月和3个月）。”

被占房者有义务提供财产登记信息，说明其房产是否为自己的常住居所，自己是否为大房东（所谓大房东是指拥有5套房产以上），且大房东还要负责提供“证明房屋的居住者是否正处于经济脆弱的情况。”

所谓经济脆弱，指的是租户收入加上电力、天然气、水和电信供应成本占家庭单位收入的30%以上时，前提是此类收入一般不超过每月最低生活指标（IPREM）的3倍。

2023年，IPREM定为每月600欧元，因此，根据新法“收入低于1,800欧元，住房支出高于540欧元，可被定义为经济脆弱”。此外，租户中有未成年人以及残疾人也被划定为“经济脆弱”一类。也就是说，一旦占房者满足这些要求，将很难被驱逐。

此外，如果房东需要启动驱逐程序，他们必须证明该房产是否为占房者的惯常住所，并保证自己不是大房东。如果房主是大房东，他必须在驱逐要求中提供包括关于“租户”的脆弱性或其他方面的信息。

所有这些程序将增加房东收回财产的法律不确定性，并将延长最后期限。例如，如果目前驱逐和驱赶占房者的工作到6月30日停止，那么新法则在保护“弱势租户”的情况下将其延长至两年。

【住宅市场紧张地区被设定租金上限，且义务接受租客延期】

在新法中，如果满足以下两个条件中的任何一个可被定为住宅市场紧张地区：

1.个人预算或同居单位的抵押贷款或租金费用的平均负担加上费用和基本用品开支，超过家庭平均收入的30%。

2.在过去5年里，该地区的房屋购买或租金价格比相应的自主居民消费价格指数至少高出10个百分点。

成为住宅市场紧张地区就意味着：

一旦强制性或默认延长期结束，租户可以要求特别延长合同，最长为3年，在此期间，现行合同的相同条件将继续适用。

无论是大房东（5套以上）还是小房东（5套以下）都有义务接受租客延期，除非同意其他条件，如：把房子用作房东自己或亲属的永久住房，或者其亲属在一级血缘关系中使用，或签订了带有租赁限制的新合同。

非大房东，租金一般不得超过之前合同的租金，特殊情况下租金最多可以上涨10%。旧合同中未规定的费用或开支不得转嫁给租户。

大房东，新合同的租金不得超过新公布的参考价格指数适用价格的最高限额。一旦指数系统获得批准，该条例将适用于自该法案生效之日起正式签订的合同。

来源：20minutos.es