受《紧急法令》影响，《租赁法》有所修改，现在签新合同要注意什么？

华人头条阿根廷12月22日讯/Cl：受阿根廷总统哈维尔·米莱（Javier Milei）本周三晚间发布的《必要性和紧急性法令（DNU）》影响，2020年通过，并在最近通过国会进行修改的《租赁法》从本周四开始对新的长期住房合同不再有效。在此情况下，自本周四起，房屋租赁合同将需要遵守民商法典规定。

值得注意的是，由达尔马西奥·贝莱斯·萨斯菲尔德 (Dalmacio Vélez Sarsfield) 撰写并于 1869 年至 2015 年（改革时）生效的《民法典》规定：“合同中制定的公约为当事人形成了一条规则，他们必须遵守法律本身。” 这一原则具有自由主义性，与米莱政府所遵循的自由主义路线是一致的。

值得一提的是，尽管米莱于周三晚间颁布了《必要性和紧急性法令》，并且该法令即日生效，但是《必要性和紧急性法令》必须通过立法程序双议员委员会评估。

双议员委员会将有10个工作日的时间就该法令的有效性发表意见，并将其提交参众两院进行全体会议审议。如果委员会未在此期限内做出决定，则各分庭有义务自行解决 关于《必要性和紧急性法令》的相关问题。

参议院和众议院均拥有接受或拒绝通过《必要性和紧急性法令》，并不能提出修正案、修改或补充。只要反对票数达到一半以上即米莱提出的《必要性和紧急性法令》将失效。而如果没有任何一个分庭对其进行反对，那《必要性和紧急性法令》将继续生效。

根据目前情况下，以下是签订新协议的注意事项：

1. 期限：任何类型的租赁合同（住房或其他目的地）都没有最低法律期限。合同有效期限将由双方商定。如果合同双方未在合同中约定有效期限，则住房合同的有效期为 2 年，其他类型租赁合同的有效期为 3 年。

2. 租金价格：双方有绝对的自由来确定租金价格、付款货币和租金涨幅。调涨幅度允许遵照任何指数，双方可以根据自己的意愿商定调涨频率。并且租金价格可以以外币协商。

文件补充道，如果所选指数在合同期限内停止发布，且租金定价以比索计算，则按照国家统计和普查局（Indec）发布的具有类似特征的官方指数计算涨幅。

3. 提前终止合同：租户可以随时提前终止合同。不再需要提前6个月通知房东。对此，Abatti & Rocca 律师事务所的恩里克·阿巴蒂 (Enrique Abatti) 兼业主协会的董事指出，民法典为房东制定了一项有利于房东的单一补偿，即，租户提前终止合同需要支付给房东相当于合同剩余金额的10%。

4. 付款频率：付款频率可以双方自由协定。

5. 保证金、担保：双方可以完全自由地确定合同的担保和担保物，以及保证金金额和货币，但是双方必须商定在合同到期后具体保证金归还期限。

6.房屋破损或维修：双方自由协定房屋的破损和维修费用由哪一方承担，在某些条款中，这意味着双方签订的合同必须更详细地起草，以涵盖以前在法规涵盖的某些权利和义务。

7.房东无需在阿根廷联邦公共收入管理局（AFIP）申报合同。

8.租户不能再用房东负责的费用和债务来减扣租金。（举个例子，提前修好了房屋破损处，该费用本该由房东支出，由于房东没有及时付款，这笔费用最后由租户支付，并直接从下个月房租中扣除；这种情况不再被允许。）

9. 启动驱逐程序前不再需要接受强制司法调解。

10. 租金将被允许以外币定价和签署，法官将无法将租金价格转换为比索计算，除非协议另有明确规定。

11. 租户可以选择随时终止合同，但需要支付从终止通知到约定终止日期间的总租金余额的 10%。 此外，如果房东未能使出租单位保持适合使用的状态，租户可以终止租约，除非损坏是由租户直接或间接造成的。如果业主违反驱逐保证或房屋限制性缺陷保证，租户也可以提前终止合同。

外界观点：

对于《租赁法》的失效，房地产代表表示，经过多年的投诉，他们的声音终于得到了倾听。 自2020年生效的《租赁法》实施以来，他们一直是反对该法律的。

布宜诺斯艾利斯房地产专业协会主席迭戈·弗兰盖拉(Diego Frangella)表示：“首先，我们同意废除这一规定。”其次，他表示，在此情况下，出租房供应将开始系统性增加，从而推动增长。目前，全国范围内，出租房数量各地下降了50%，尤其是布宜诺斯艾利斯市，同比下降了近80%。

最后，布宜诺斯艾利斯省房地产商会主席米尔塔·利贝拉（Mirta Líbera）总结道：“我们知道，竞争将会更加激烈，供应量也会逐渐增加。双方可以签订协议，会使可供出租的单位更多。 合同前的的自由度将体现在每季度、每四个月或半年的调整频率中，这一切都取决于双方在房地产公司的中介下如何达成共识。”（完）