悉尼业主换房周期翻倍，澳洲房价行情来了？

1.澳洲超一半地区房价恢复上涨

CoreLogic 的数据显示，过去一个月，超过一半的悉尼郊区的房价上涨了 1% 以上，这可能是房地产市场的转折点。

在此之前，悉尼的房价在过去两个月里加速上涨，在 2 月份上涨 0.3% 之后，3 月份上涨了 1.4%。

在分析的 528 个独立屋市场中，273 个地区的房价在3月至少上涨了 1%，而 99 个地区的单元房价格也上涨了相同幅度。

CoreLogic 研究主管伊丽莎?欧文（Eliza Owen）说：“在更正常的情况下，一段时间的缓和下跌之后是两个月的积极走势可能足以证明市场出现了转变。 然而，当前的环境远非正常。”

“我们知道未来仍然存在很大的不确定性，因此，我们对房地产市场是否已经过了低谷仍持谨慎态度。考虑到加息行动滞后且经济状况正在走软，房价有可能再次下滑，所以目前是观望的情况。”

然而，欧文表示，郊区增长模式的重大转变表明，随着利率达到或接近峰值，需求正在上升。

“这意味着 3 月确实是市场转折点，如果人们对房地产市场开始恢复信心重新燃起，我不会感到惊讶，这可能会导致房价在下一季度继续趋于平缓或可能录得温和增长。”

在所分析的 360 个墨尔本城区中，有 100 个的房价上涨了 1% 以上。

在珀斯，81 个城区的房价涨幅超过 1%，布里斯班和阿德莱德分别有 67 个和 59 个城区的房价涨幅相同。

堪培拉有 10 个城区的房价涨幅至少达到 1%。然后，三个在达尔文，一个在霍巴特。

在全澳范围内，3271 个地区中有 27% 或 955 地区房价上涨至少 1%。

在过去的三个月里，悉尼郊区房价正增长的部分已从 2 月份分析的所有房屋市场的 5.6% 激增至 3 月份所有郊区的 46.2%。

与此同时，悉尼公寓市场的三个月价值增长的份额从 2 月份的 8% 上升到 3 月份的 44%。

珀斯的表现优于所有其他首府城市，约 57% 的独立屋市场和单元房市场在今年前三个月录得升值。

在全澳范围内，35% 的独立屋市场在截至 3 月底的三个月中实现了正增长，高于上一季度的 20.2%。

在单元房市场，43.5% 的城区房价上涨，较前三个月的 21.7% 大幅上涨。

2.悉尼业主换房周期翻倍

昂贵的房地产市场让房屋的流动性下降。过去10年，大悉尼地区居民的换房周期拉长了一倍。

CoreLogic的数据显示，在大悉尼地区，独立屋转手周期中位数已经从2002年12月的5.3年延长到2022年12月的10年；公寓也从4.3年增加到8.3年。

内西区房屋流动性恶化程度最严重。卖家在售房前持有房屋的时间从5.4年增加到11.7年。

业主持有房屋时间最长的地区是Sutherland。

不断增加的印花税成本、难以负担的房价、有限的房源，都让悉尼人的换房周期变长。

去年2月到今年2月之间，悉尼只有4%的房屋售出。即使在房市繁荣期，售出的房屋比例也只占5.9%。富人区业主持有房屋的时间更长，价格较低的地区正好相反。

人口统计学家奎斯顿曼切尔（Simon Kuestenmacher）对《悉尼晨锋报》说，昂贵的房价和印花税导致人们没有搬家的动力，许多人更愿意在家养老，愿意搬去小房子里养老的人也很难找到理想的住所，同时，年轻人也较少搬家，他们会在自己买下的第一套房子里住很久。

CoreLogic最新的《亏损与收益》（Pain & Gain）报告称，房价下降和卖家犹豫不决导致卖家持有房屋的时间更长，利润也迅速下降。

该机构分析去年第四季度出售的7.9万套二手房后发现，亏损转售的比例增加到6.9%，之前一个季度是6.6%。

3.澳洲农业地产价格增长开始放缓

由于创纪录的大宗商品价格、丰收和低利率，在 2021 年和 2022 年飙升超过 36% 之后，随着债务成本上升和利润下降对澳洲农业的冲击，预计本日历年澳洲农业房地产价值的增长将放缓至个位数。

农业地产销售公司Elders最新的数据显示，2022年全澳每公顷农田价格中值上涨18.1%，至8142澳元，几乎与2021年18.2%的涨幅相当。

支撑去年价格飙升的是供应紧张（2022年的销量减少了38%），以及资金充裕的农民和企业基金对优质农田的激烈竞争，这些农民和企业基金在两年大丰收后希望扩大投资组合。

但随着大宗商品价格大幅回落，自去年 1 月创下每公斤 1191 澳分的纪录以来，基准东部幼牛指标已下跌超过 40%，且现金利率处于 11 年高位。

Elders 的总经理 马克·巴伯 (Mark Barber) 表示，在农业综合企业投资方面，2023年可能会出现更温和的价格增长。

“除非我们看到大宗商品价格大幅上行，否则我预计 2023 年的农业地产资本增值速度不会与过去两年相同。”

不过，他并不预计2023年农村楼价会出现回软，而是预计在市场“找方向”中会有更多不同的结果。

“对于高降雨量地区的优质房产以及可以在商品类型之间进行多样化选择的农场，将继续有强劲的需求，更多边际土地的价格波动会更大一些。”

支撑当前全澳高价的将是食品和纤维产品的持续供应不足和总体强劲需求。

“我们预计供应紧张仍将是 2023 年价格上涨的关键因素，尽管一些买方驱动因素有所减弱。”

巴伯表示，进入市场的农场数量少，是因为土地所有者不愿出售农业地产，除非他们在其他资产类别中看到可行的投资选择。

去年，北领地和南澳的每公顷农业地产价格中位数涨幅最大，分别上涨了 59.5% 和 46.9%。

昆士兰价格上涨 27.5%，其次是维多利亚（22.5%）和新南威尔士州（19.9%）。

根据 Elders 的说法，维州的农业地产价值最高，每公顷的中位价格略低于 13,000 澳元，仅次于塔斯马尼亚州（11,543 澳元），其次是新州和西澳。