蔡志忠：負資產創近年新高 為何樓市沒有大跌？

蔡志忠-香港山西政協常委及召集人、香港福建社團聯會永遠名譽主席及副主席、中國和平統一促進會香港總會常務副會長

香港金管局前日（30日）公布了直至2025年第一季末，住宅按揭貸款負資產的最新調查結果。負資產住宅按揭貸款最新宗數為40,741宗，比起2024年第四季末的38,389宗，上升了2,352宗，等於6.13%，也較去年第三季的40,713宗略多，屬於「沙士」時期2003年第四季之後新高，也創了近22年新高水平。於是一衆看淡後市的評論者又開始唱跌樓市，認為樓價今年將再下跌1成，而負資產數字可見80,000宗。

負資產已不少 銀主盤卻不多

筆者不知道8萬個負資產是如何計算出來的，如果是以下跌幅度來計算引起的負資產宗數，或許有一些理據。不過，評論者估計今年樓價再跌1成，便可產生8萬宗負資產是比較誇大。我們來找找真實的數字吧，根據差餉物業估價署最新資料，2025年3月私樓售價指數報284.2點，較2025年2月份285.6點，按月跌約0.49%，連跌4個月，創逾8年半新低。若與2021年9月的歷史高位398.1點比較，樓價至今累跌達28.61%。單計今年首季樓價累跌約1.7%。數字告訴大家真相，過去幾年樓價從高位下跌近3成，產生的負資產為4萬宗左右，等於說樓價每跌1成，負資產就多1.3萬宗左右，何來會變成8萬宗？

今天，網絡上到處充滿非理性唱跌樓市的聲音，作為專業的評論者，需要保持冷靜思維，分析要忠於事實，千萬別為搏取眼球，總是「語不驚人勢不休」！統計資料顯示，今年首季樓價累跌1.7%，筆者預測全年或者會下跌5%左右，負資產到達4.5萬宗將會見頂。坦白說，當年1997年至2003年時期，樓價從高位下跌了近70%，負資產高達10.6萬宗，當時主要是因為業主向銀行借貸過度，不少人的按揭貸款高達7到8成；如今銀行嚴守貸款準則，樓宇按揭成數比較低，通常在5成左右，而且很多人已經供滿樓。根據金管局資料，直至2025年第一季末，負資產住宅按揭金額只是2,059億港元，拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款比率為0.17%，仍維持於低水平，樓市明顯也處於健康水平。

利率是左右樓價走勢的重要因素

大家對後市不必太擔心，與1997年亞洲金融風暴時期不一樣，今天這些負資產個案主要涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，這類貸款的按揭成數一般較高，因此容易出現負資產情況。不過，這些銀行職員入息比較穩定，所買物業大多數是自住用途，一時的負資產並不會影響他們供樓，而物業淪爲銀主盤的機會不大，這也解釋了為何負資產已不少，銀主盤卻不多的原因。儘管美國挑起貿易戰和關稅戰，經濟前景不明朗，難免也影響樓市發展，但是香港樓價仍然沒有暴跌，這一點必定讓淡友們很失望。

左右樓市走勢最關鍵的因素是甚麼？是利率的升與跌。全球各地都處於低息環境，唯美國仍然維持強美元政策，坦白講，對美國自身亦是有利有弊，高息環境對負債比重大的重資產及傳統行業衝擊很大，亦窒礙中小企業發展空間，引致基層民眾生活困難，美國社會貧富懸殊情況愈來愈嚴重。美國總統特朗普上任一百天，違背全球一體化發展模式，不斷強調美國優先，並對全球發起貿易戰和關稅戰，這種行徑使其在國際上的信用大打折扣，相信美債會被進一步拋售，從而動搖美元霸權地位。在今年下半年，預期美元將減息兩次，如果美國經濟受創，不排除加快減息步伐，甚至重推量化寬鬆政策，屆時港元利率也將隨之大幅下降，香港樓市便可止跌回穩。

04-05-2025