以色列的房价上涨或将结束

价格可能仍在上涨，但评估师 Erez Cohen 解释了为什么该国的房地产市场即将发生变化。

近两年来，房价指数一直朝着一个方向移动——急剧上升。2020 年春天，在新冠疫情的最初冲击消退后，住房需求急剧上升，而开工率却在下降。不可避免的结果是价格上涨，这是由零利率和投资者购买税的减少推动的。影响一直在持续。但自 2022 年初以来，越来越多的迹象表明市场即将迎来转折点，这可能反映在价格大幅上涨放缓和交易数量大幅放缓上。

第一个也是最有力的迹象是以色列银行宣布计划在未来几个月开始逐步提高利率。比任何其他因素更重要的是，近年来的低利率推动了房地产市场，大量廉价资金包括向开发商提供的数千亿谢克尔的信贷以及向购房者提供的数百亿的抵押贷款。加息将滋润市场，抑制对公寓和土地的需求。

此外，以色列银行还增加了银行对房地产市场的敞口。在过去两年的低利率中，银行显着增加了对房地产行业的敞口，直到两个月前，以色列银行指示它们根据较高的风险水平对信贷进行定价，因为它们对房地产市场的敞口很大。

另一个对过去一年公寓价格上涨影响很大的因素是以色列科技行业的蓬勃发展，在 2021 年出现了数量空前的股票市场 IPO、投资和收购。这导致了数以万计的新富人，并导致房价急剧上涨，主要是在特拉维夫和其他富裕地区。在特拉维夫的一些社区，房屋的价格一直高达每平方米 70,000 至 80,000 新谢克尔，因为总会有人付得起。这种情况在 2022 年发生了变化，并没有变得更好。仅今年年初以来，纳斯达克指数就一直在下跌，在很短的时间内就有 20% 的公司市值缩水。

最后一个也是最出人意料的因素是在俄罗斯“入侵”乌克兰后，在经历了数十年的和平与繁荣之后，欧洲近 80 年来最大规模的战争令人震惊地爆发了。这是一只打击全球经济的黑天鹅，尽管现在评估其下跌影响还为时过早。迄今为止，最明显的影响是由于运输铁、铝、混凝土等原材料的燃料价格上涨，建筑成本的进一步增加。这带来了价格的进一步上涨，这肯定会转嫁到消费者身上，但公众的购买力实际上在下降。在这样的现实中，开发商将被迫自己承担部分较高的成本，或者放慢销售速度。

所有这一切并不意味着价格会开始下跌，当然也不会立即下跌。值得考虑的是，以色列房地产市场推高了价格，其中最重要的是供应长期短缺，因为预计会有来自俄罗斯和乌克兰的移民涌入。此外，购买公寓是为了居住还是作为投资的文化深深植根于部分以色列公众。然而，有多种情况对市场产生不利影响，一定会扰乱从事房地产各个方面的人。

本人作者Erez Cohen是房地产估价师、法律专家和以色列房地产估价师协会前主席