婴儿潮一代集中卖房，瑞士房价真的要跌了？年轻人的机会来了吗

瑞士房价 “高烧不退”，年轻人陷入购房困局

在瑞士，“买房” 对年轻人而言正成为越来越遥远的梦想。数据显示，过去十年间，瑞士房价年均涨幅超过 5%，2024 年全国平均房价已达每平方米 1.2 万瑞郎，核心城市如苏黎世、日内瓦更是突破 2 万瑞郎大关。超高的首付门槛与百万级房贷，让无数年轻人被困在 “租房 - 攒钱 - 房价又涨” 的循环里。

但最近，一则预测让市场泛起涟漪：人口统计专家亨德里克・布德利格（Hendrik Budliger）指出，随着婴儿潮一代（1946-1964 年出生）陆续退休并抛售房产，瑞士房价可能在未来十年迎来结构性回调，尤其是大城市的独栋住宅市场。

“卖家过剩，买家不足”：一场即将到来的供需逆转

布德利格的预测基于两大核心逻辑：

1. 人口拐点逼近
   ：他认为联邦政府的人口预测过于乐观。实际情况是，瑞士生育率持续低迷（2024 年仅 1.43 胎 / 女性），人均寿命延长至 83.5 岁，导致人口将从2043 年开始净减少，购房主力人群（25-45 岁）规模收缩。
2. 婴儿潮一代的 “抛售潮”
   ：这代人拥有瑞士近 40% 的独栋住宅，随着退休和移居养老社区，未来 15 年内可能释放约 50 万套房产。而年轻一代受限于高房价、少子化，接盘能力严重不足。布德利格直言：“我们很快会面临‘房子太多，家庭太少’的局面 —— 尤其是那些曾经被热炒的郊区独栋屋，可能成为降价急先锋。”

这一观点在国际上已有先例：美国 2010 年后，婴儿潮一代抛售房产导致部分郊区房价下跌 15%-20%，年轻买家趁机入场。瑞士是否会步此后尘？

区域差异显著：大城市 “挤泡沫”，偏远地区或陷空置危机

如果婴儿潮一代想在几年内出售他们的房子，那么买家可能很少。

值得注意的是，房价回调不会 “一刀切”：

• 核心城市与热门区域
  （如苏黎世、巴塞尔都市圈）：尽管需求下降，但因就业机会集中、移民流入稳定，房价可能从 “暴涨” 转为 “温和调整”，甚至出现 “学区房、交通便利型公寓” 抗跌现象。
• 偏远山区与人口外流区域
  （如格劳宾登州、伯尔尼高地、提契诺部分山区）：UBS 警告，这些地区本就面临年轻人外流，若叠加婴儿潮一代卖房，可能出现空置率飙升。例如，提契诺州部分村镇目前空置率已达 12%，未来十年或突破 20%，房价恐迎 “断崖式下跌”。

有人欢喜有人忧：这场变革对谁影响最大？

• 年轻购房者
  ：若房价回落 20%-30%，意味着首付压力降低（如 100 万瑞郎房产首付从 30 万降至 21 万），月供负担减轻，首次购房门槛或降至收入的 4-5 倍（当前为 7-8 倍）。但专家提醒：需警惕 “抄底陷阱”，优先选择人口流入稳定、配套完善的区域。
• 现有房主
  ：尤其是背负高额房贷、持有多套房产的群体，可能面临 “资产缩水 + 还贷压力” 双重打击。布德利格警示：“那些靠‘房价永远涨’加杠杆买房的人，可能遭遇财务危机。”
• 房地产市场生态
  ：开发商或转向小户型、租赁型住宅，中介行业面临转型，而租房市场可能因部分房主 “卖不掉转出租” 而短期供应过剩，租金或现松动。

争议声中，瑞士楼市走向何方？

目前，布德利格的观点在 “钢筋水泥即黄金” 的瑞士仍属少数派。多数业内人士认为，房价回调需跨越多重障碍：严格的建房审批导致供应短缺、国际资本对 “安全资产” 的持续青睐、低利率环境的惯性支撑。但不可否认的是，人口结构的 “银发海啸” 已悄然袭来 —— 无论房价是否暴跌，一场关于 “住房权利” 的代际博弈，正拉开序幕。

互动话题：你认为瑞士房价会因婴儿潮一代卖房而下跌吗？如果你是年轻人，会选择等待降价还是趁早上车？欢迎在评论区分享你的观点。